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Accueil particuliers  > Logement  > Location immobiliĂšre : fin du bail d’habitation  > Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Question-réponse

Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Vérifié le 01/01/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions. Le propriétaire (ou son représentant) doit alors signer avec le locataire un bail de sortie progressive de la loi de 1948, d'une durée de 8 ans. Ensuite, le locataire et le propriétaire (ou son représentant) pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché. Nous vous expliquons.

Le logement doit ĂȘtre soumis au rĂ©gime de la loi de 1948.

Il doit ĂȘtre classĂ© en catĂ©gorie II B ou catĂ©gorie II C. Ces catĂ©gories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualitĂ©.

Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.

Les ressources des personnes logées à prendre en compte correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition du propriétaire.

Le montant à partir duquel le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive dépend de l'adresse du logement :

  • Revenu au-delĂ  duquel le bail de sortie progressive est possible

    Nombre de personnes logées

    Total des revenus nets imposables

    1 personne

    34 233 €

    2 personnes

    41 775 €

    3 personnes

    49 319 €

    4 personnes

    56 861 €

    Par personne supplémentaire

    + 7 542 €

  • Revenu au-delĂ  duquel le bail de sortie progressive est possible

    Nombre de personnes logées

    Total des revenus nets imposables

    1 personne

    45 644 €

    2 personnes

    55 700 €

    3 personnes

    65 757 €

    4 personnes

    75 815 €

    Par personne supplémentaire

    + 10 056 €

DĂ©termination du nouveau loyer

Le loyer doit ĂȘtre fixer par rĂ©fĂ©rence aux prix habituellement pratiquĂ©s dans le voisinage, au cours des 3 derniĂšres annĂ©es et pour des logements comparables.

  À savoir

Ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée du bail de sortie progressive (8 ans).

  • Le propriĂ©taire doit se fonder sur au minimum 3 rĂ©fĂ©rences de loyer.

    Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent ĂȘtre obtenues auprĂšs du rĂ©seau des observatoires locaux.

      À savoir

    Ces rĂ©fĂ©rences doivent ĂȘtre mentionnĂ©es dans la proposition de bail de sortie progressive Ă  envoyer au locataire.

  • Le propriĂ©taire doit se fonder sur au minimum 6 rĂ©fĂ©rences de loyer.

    Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent ĂȘtre obtenues auprĂšs de l'observatoire des loyers de l'agglomĂ©ration parisienne (Olap) ou auprĂšs du rĂ©seau des observatoires locaux.

      À savoir

    Ces rĂ©fĂ©rences doivent ĂȘtre mentionnĂ©es dans la proposition de bail de sortie progressive Ă  envoyer au locataire.

Envoi de la proposition du nouveau loyer au locataire

Pour mettre fin au bail d'habitation soumis à la loi de 1948, le propriétaire (ou son réprésentant) doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive :

La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :

  • Nom ou dĂ©nomination du propriĂ©taire, son domicile ou son siĂšge social, ainsi que ceux de son mandataire, si nĂ©cessaire
  • Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durĂ©e (8 ans)
  • Immeuble concernĂ© et sa destination
  • Logement concernĂ© et, si nĂ©cessaire, Ă©numĂ©ration des Ă©quipements et parties communes auxquelles le locataire a accĂšs
  • Montant du loyer, mode de paiement et rĂšgle de rĂ©vision annuelle
  • Montant de dĂ©pĂŽt de garantie, si nĂ©cessaire
  • Surface habitable du logement concernĂ©
  • Reproduction Ă©crite de l'article 25 et des articles 28 Ă  33 de la loi 86-1290 du 23 dĂ©cembre 1986
  • Liste des rĂ©fĂ©rences ayant servi Ă  fixer le loyer (au moins 3 ou 6 rĂ©fĂ©rences de loyer, selon la taille de l'agglomĂ©ration oĂč se situe le logement)

RĂ©ponse du locataire

À partir de la rĂ©ception de la proposition de bail de sortie progressive, le locataire a 2 mois pour faire l'une des actions suivantes :

  • Indiquer au propriĂ©taire (ou Ă  son reprĂ©sentant) que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressive ne sont pas respectĂ©es. Le locataire doit alors accompagner sa rĂ©ponse des justificatifs nĂ©cessaires.
  • Refuser la proposition du propriĂ©taire (ou de son reprĂ©sentant) et, si le locataire a fait Ă  ses frais des travaux ayant substantiellement amĂ©liorĂ© le confort ou l'Ă©quipement du logement, demander leur remboursement
  • Accepter la proposition du propriĂ©taire (ou de son reprĂ©sentant) et, si le locataire a fait Ă  ses frais des travaux ayant substantiellement amĂ©liorĂ© le confort ou l'Ă©quipement du logement, demander leur remboursement

Le locataire doit faire parvenir sa réponse au propriétaire (ou à son représentant) :

Si le locataire choisit de ne pas répondre dans le délai de 2 mois, cette absence de réponse vaut refus.

Procédure selon la réponse du locataire

  • Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois aprĂšs la date de la proposition envoyĂ©e par le propriĂ©taire (ou son reprĂ©sentant), sauf exception.

    Le nouveau loyer ne s'applique pas immĂ©diatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit ĂȘtre Ă©talĂ©e par huitiĂšme annuel, c'est-Ă -dire sur 8 ans.

    La rĂ©vision annuelle selon l’évolution de l'IRL peut ĂȘtre appliquĂ©e, Ă  la condition qu'une clause du bail le prĂ©voit.

    Si le locataire a demandĂ© le remboursement de travaux, le montant en est fixĂ© et est remboursĂ© lors de la signature du bail de sortie progressive. Sur demande du propriĂ©taire (ou de son reprĂ©sentant), le remboursement peut aussi ĂȘtre Ă©chelonnĂ© au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore Ă  la fin de ce bail, le propriĂ©taire (ou son reprĂ©sentant) en rĂšgle alors le solde au locataire.

  • Dans les 3 mois qui suivent la rĂ©ception de la proposition par le locataire, le propriĂ©taire (ou son reprĂ©sentant) ou le locataire peut saisir la commission dĂ©partementale de conciliation. Cette dĂ©marche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut ĂȘtre saisi directement.

    Le juge peut ĂȘtre saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriĂ©taire.

     Attention :

    Si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.

    Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.

    Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

    Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immĂ©diatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit ĂȘtre Ă©talĂ©e par huitiĂšme annuel, c'est-Ă -dire sur 8 ans.

    La rĂ©vision annuelle du montant du loyer en fonction de l'IRL pourra ĂȘtre appliquĂ©e, Ă  la condition qu'une clause du bail le prĂ©voit.

À la fin du bail de sortie progressive de 8 ans, un nouveau bail doit ĂȘtre conclu.

Ce nouveau bail est soumis Ă  la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.

 Attention :

Le propriétaire (ou son représentant) ne pourra pas donner congé au locataire qui, à la fin du bail de 8 ans, est ùgé de plus de 65 ans ou est handicapé. Il ne pourra pas non plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.

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