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Accueil particuliers  > Logement  > Location immobiliĂšre : bail d’habitation (contrat de location)  > Qu'est-ce qu'un logement soumis Ă  la loi de 1948 ?

Question-réponse

Qu'est-ce qu'un logement soumis à la loi de 1948 ?

Vérifié le 03/08/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour ĂȘtre soumis Ă  la loi de 1948, un logement doit ĂȘtre construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou Ă  proximitĂ© de ces communes. Le locataire doit aussi ĂȘtre entrĂ© dans les lieux avant le 23 dĂ©cembre 1986. Nous vous expliquons.

  À savoir

Un logement louĂ© sous le rĂ©gime de la loi de 1948, puis devenu vacant aprĂšs le 23 dĂ©cembre 1986, ne peut pas ĂȘtre relouĂ© sous le rĂ©gime de la loi de 1948.

Le bail n'est pas obligatoirement Ă©crit. La location peut donc ĂȘtre verbale.

Le contenu du bail n'est pas réglementé.

Il n'existe pas de durée minimale pour le bail. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du bail. Le bail à durée indéterminée est autorisé.

Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.

La catégorie du logement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.

Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un mĂȘme immeuble, il peut y avoir des logements de qualitĂ©s diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accĂšs...).

 Ă€ noter

Les logements de catégorie I, considérés comme étant de qualité exceptionnelle, ne sont plus soumis à la loi de 1948.

Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an (on parle de révision annuelle), ou aprÚs avoir réalisé des travaux modificatifs :

  • Les rĂšgles sont diffĂ©rentes selon que le logement est ou non dans l'agglomĂ©ration parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).

    • Le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© au 1er juillet de chaque annĂ©e.

      Le taux d'augmentation applicable est de :

      • 0,78 % Ă  partir du 1er juillet 2026
      • 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026

        À savoir

      Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

      Mais aprÚs cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

      Pour connaßtre ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

      Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

      Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)

      Prix de base au mÂČ de surface corrigĂ©e

      Catégorie du logement

      Pour chacun des 10 premiers mÂČ

      Pour chaque autre mÂČ

      II A

      14,11 €

      8,37 €

      II B

      9,70 €

      5,20 €

      II C

      7,44 €

      3,93 €

      III A

      4,49 €

      2,38 €

      III B

      2,66 €

      1,38 €

      IV

      0,26 €

      0,12 €

      Exemple

      Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :

      (7,44 € x 10) + (3,93 € x 33) = 204,09 €

      L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supĂ©rieur Ă  204,09 €.

    • Le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© au 1er juillet de chaque annĂ©e.

      Le taux d'augmentation applicable est de :

      • 0,78 % Ă  partir du 1er juillet 2026
      • 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026

        À savoir

      Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

      Mais aprÚs cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

      Pour connaßtre ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

      Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

      Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)

      Catégorie du logement

      Prix de base au mÂČ de surface corrigĂ©e

      Pour chacun des 10 premiers mÂČ

      Pour chaque autre mÂČ

      II A

      11,52 €

      6,87 €

      II B

      7,94 €

      4,32 €

      II C

      6,06 €

      3,26 €

      III A

      3,68 €

      2,06 €

      III B

      2,19 €

      1,15 €

      IV

      0,26 €

      0,12 €

      Exemple

      Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :

      (6,06 € x 10) + (3,26 € x 33) = 168,18 €

      L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supĂ©rieur Ă  168,18 €.

  • Les rĂšgles sont diffĂ©rentes selon que le logement est ou non dans l'agglomĂ©ration parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).

    • Le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© au 1er juillet de chaque annĂ©e.

      Le taux d'augmentation applicable est de :

      • 0,78 % Ă  partir du 1er juillet 2026
      • 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026

        À savoir

      Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

      Mais aprÚs cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

      Pour connaßtre ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

      Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

      Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)

      Prix de base au mÂČ de surface corrigĂ©e

      Catégorie du logement

      Pour chacun des 10 premiers mÂČ

      Pour chaque autre mÂČ

      II A

      14,11 €

      8,37 €

      II B

      9,70 €

      5,20 €

      II C

      7,44 €

      3,93 €

      III A

      4,49 €

      2,38 €

      III B

      2,66 €

      1,38 €

      IV

      0,26 €

      0,12 €

      Exemple

      Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :

      (7,44 € x 10) + (3,93 € x 33) = 204,09 €

      L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supĂ©rieur Ă  204,09 €.

    • Le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© au 1er juillet de chaque annĂ©e.

      Le taux d'augmentation applicable est de :

      • 0,78 % Ă  partir du 1er juillet 2026
      • 1,40 % du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026

        À savoir

      Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

      Mais aprÚs cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

      Pour connaßtre ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

      Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

      Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)

      Catégorie du logement

      Prix de base au mÂČ de surface corrigĂ©e

      Pour chacun des 10 premiers mÂČ

      Pour chaque autre mÂČ

      II A

      11,52 €

      6,87 €

      II B

      7,94 €

      4,32 €

      II C

      6,06 €

      3,26 €

      III A

      3,68 €

      2,06 €

      III B

      2,19 €

      1,15 €

      IV

      0,26 €

      0,12 €

      Exemple

      Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :

      (6,06 € x 10) + (3,26 € x 33) = 168,18 €

      L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supĂ©rieur Ă  168,18 €.

Tout dépend de la personne qui veut mettre fin au bail :

  • Il existe 2 possibilitĂ©s :

    • Le propriĂ©taire qui veut reprendre le logement peut le faire Ă  l'Ă©chĂ©ance du bail, Ă  la condition de donner prĂ©alablement son congĂ© (prĂ©avis) au locataire.

        À savoir

      Si à l'échéance du bail le propriétaire n'a pas donné son préavis, le locataire a un droit au maintien dans les lieux. Le locataire peut rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.

    • Le propriĂ©taire peut faire sortir le logement des rĂšgles de la loi de 1948, lorsque le locataire a des revenus supĂ©rieurs Ă  un montant minium et que le logement est de catĂ©gorie II B ou II C.

  • Le locataire qui veut quitter dĂ©finitivement le logement peut le faire Ă  tout moment, Ă  la condition de donner prĂ©alablement son congĂ© (prĂ©avis) au propriĂ©taire.

Tout dépend de la situation :

  • Le bail est rĂ©siliĂ© automatiquement.

    Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

    • Soit l'Ă©poux ou le partenaire de Pacs du locataire
    • Soit, jusqu'Ă  leur majoritĂ©, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
    • Soit l’ascendant qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
    • Soit la personne handicapĂ©e qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, Ă  la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant Ă  une incapacitĂ© au moins Ă©gale Ă  80 %, ou allocation versĂ©e Ă  toute personne ayant au moins 80 % d'incapacitĂ© permanente).

    Si plusieurs personnes rĂ©clament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui dĂ©cidera en tenant compte des intĂ©rĂȘts de chacun.

    Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

  • Le bail est rĂ©siliĂ© automatiquement.

    Le logement Ă©tant devenu vacant, il ne peut pas ĂȘtre relouĂ© avec les rĂšgles de la loi de 1948.

Tout dépend de la situation :

  • Le bail est rĂ©siliĂ© automatiquement.

    Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

    • Soit l'Ă©poux ou le partenaire de Pacs du locataire
    • Soit, jusqu'Ă  leur majoritĂ©, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
    • Soit l’ascendant qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
    • Soit la personne handicapĂ©e qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, Ă  la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant Ă  une incapacitĂ© au moins Ă©gale Ă  80 %, ou allocation versĂ©e Ă  toute personne ayant au moins 80 % d'incapacitĂ© permanente).

    Si plusieurs personnes rĂ©clament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui dĂ©cidera en tenant compte des intĂ©rĂȘts de chacun.

    Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

  • Le bail est rĂ©siliĂ© automatiquement.

    Le logement Ă©tant devenu vacant, il ne peut pas ĂȘtre relouĂ© avec les rĂšgles de la loi de 1948.

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