Fiche pratique
Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Vérifié le 01/08/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Lorsque le logement est utilisé comme résidence principale par le locataire, et que le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire peut augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Mais les rÚgles pour le faire sont différentes, selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue. Nous vous présentons les informations à connaßtre.
- Zone tendue
- Autre zone
Les conditions diffÚrent selon la date de renouvellement du bail :
-
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
-
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
Ă savoir
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
-
En mĂ©tropole, le propriĂ©taire peut augmenter le loyer Ă la condition que le logement respecte un critĂšre de performance Ă©nergĂ©tique. La consommation du logement en Ă©nergie primaire doit ĂȘtre infĂ©rieure Ă 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Estimer la sous-Ă©valuation
La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent ĂȘtre situĂ©s dans le mĂȘme groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractĂ©ristiques similaires et situĂ©s dans la mĂȘme zone gĂ©ographique.
Si la commune fait partie dâune agglomĂ©ration de plus dâun million dâhabitants, le propriĂ©taire doit identifier au moins 6 loyers.
Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.
Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de 3 ans.
Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :
- Nom de la rue
- Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),
- QualitĂ© et Ă©poque de construction de lâimmeuble
- Ătage du logement et prĂ©sence Ă©ventuelle dâun ascenseur
- Surface habitable du logement et nombre de ses piĂšces habitables
- Existence dâannexes Ă©ventuelles
- Ătat dâĂ©quipement, notamment prĂ©sence dâeau courante, WC intĂ©rieur, salle dâeau, chauffage
- PĂ©riode de construction de lâimmeuble
- Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3Â ans
- Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
-
Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent ĂȘtre obtenues auprĂšs du rĂ©seau des observatoires locaux des loyers.
-
Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent ĂȘtre obtenues auprĂšs du rĂ©seau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomĂ©ration parisienne (Olap).
Calculer le nouveau loyer
Le nouveau loyer proposĂ© doit ĂȘtre calculĂ© Ă partir des loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
- Une majoration du loyer annuel Ă©gale Ă 15 % du coĂ»t rĂ©el des travaux dâamĂ©lioration ou de mise aux normes rĂ©alisĂ©s depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux Ă©quivaut au minimum Ă celui de la derniĂšre annĂ©e de loyer.
Exemple
Si les travaux sâĂ©lĂšvent Ă 4 000 ⏠TTC pour un loyer mensuel de 300 ⏠(soit 3 600 ⏠annuels), le loyer mensuel peut ĂȘtre majorĂ© de 4 000 ⏠X 15 %, soit 600 ⏠/ 12 = 50 âŹ.
S'agissant d'un logement vide, cette hausse Ă©tant supĂ©rieure Ă 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 âŹ), son application sera Ă©talĂ©e sur 6 ans.
Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1re année de 8,33 ⏠par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de 16,67 ⏠par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 ⏠par mois, 33,33 ⏠par mois, 41,67 ⏠par mois, 50 ⏠par mois.
Proposer le nouveau loyer au locataire
Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.
Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa demande au locataire de l'une des façons suivantes :
- Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Attention :
Le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire.
La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :
- Texte intégral de l'article 17-2 I. de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)
- Montant du nouveau loyer proposé et liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention :
Lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire qui veut rester dans le logement.
Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du nouveau loyer.
Ă savoir
L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
-
Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
-
Pour refuser l'augmentation proposée, le locataire doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut utiliser ce modÚle de document :
ModĂšle de document
Locataire : contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bailà envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
Accéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
En cas de refus, la hausse proposĂ©e par le propriĂ©taire ne peut pas ĂȘtre appliquĂ©e au renouvellement du bail.
Rappel
Rappel
L'absence de rĂ©ponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposĂ©e par le propriĂ©taire ne peut pas ĂȘtre appliquĂ©e au renouvellement du bail.
En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire dispose de recours.
La démarche à faire comprend 2 étapes successives :
1. Saisir la commission de conciliation
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.
-
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modÚle de document :
ModĂšle de document
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyerAccéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
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Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modÚle de document :
ModĂšle de document
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation en cas de demande de réévaluation de loyerAccéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
La CDC dispose de 2Â mois pour rendre son avis.
En cas d'accord sur la hausse du loyer, le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© au renouvellement du bail.
2. Saisir le juge
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail.
-
Le juge fixe le montant du nouveau loyer.
-
Il n'est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l'IRL, si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail est acquise soit par accord entre le propriétaire et le locataire, soit par décision du juge.
Dans les 2 cas, les rÚgles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué :
-
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immĂ©diatement applicable. La hausse doit ĂȘtre appliquĂ©e progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durĂ©e du nouveau bail.
Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 ⏠et la hausse à appliquer est de 50 ⏠mensuels :
- Cette hausse est infĂ©rieure Ă 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 âŹ, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmentĂ© la 1re annĂ©e de 16,67 ⏠par mois (50 ⏠x 1/3 = 16,67 âŹ), puis la 2e annĂ©e de 33,33 ⏠par mois (50 ⏠x 2/3 = 33,33 ⏠), et la 3e annĂ©e de 50 ⏠par mois.
-
Attention :
Il est interdit de renouveler un bail mobilité.
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Les conditions diffÚrent selon la date de renouvellement du bail :
-
Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
-
En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.
Estimer le nouveau loyer
Le nouveau loyer proposĂ© doit ĂȘtre calculĂ© Ă partir des loyers pratiquĂ©s dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent ĂȘtre situĂ©s soit dans le mĂȘme groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractĂ©ristiques similaires et situĂ©s dans la mĂȘme zone gĂ©ographique.
Dans les communes faisant partie dâune agglomĂ©ration de plus dâun million dâhabitants, le propriĂ©taire doit fournir au moins 6 loyers.
Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.
Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de 3 ans.
Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :
- Nom de la rue
- Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)
- QualitĂ© et Ă©poque de construction de lâimmeuble
- Ătage du logement et prĂ©sence Ă©ventuelle dâun ascenseur
- Surface habitable du logement et nombre de ses piĂšces habitables
- Existence dâannexes Ă©ventuelles
- Ătat dâĂ©quipement du logement, notamment prĂ©sence dâeau courante, de WC intĂ©rieur, de salle dâeau, de chauffage
- PĂ©riode de construction de lâimmeuble
- Indication de l'occupation des lieux depuis au moins 3Â ans par le locataire
- Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines rĂ©fĂ©rences (pĂ©riode de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent ĂȘtre obtenues auprĂšs du rĂ©seau des observatoires locaux des loyers.
Proposer le nouveau loyer au locataire
Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes :
- Lettre recommandée avec demande d'avis de réception
- Acte de commissaire de justice
- Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
- Texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable)
- Montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer.
Attention :
Lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.
Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du nouveau loyer.
Ă savoir
L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
-
Pour accepter la proposition dâaugmentation du propriĂ©taire, le locataire doit lui faire parvenir son accord Ă©crit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
-
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.
Le locataire peut utiliser ce modÚle de courrier :
ModĂšle de document
Locataire : contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bailà envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception
Accéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
En cas de refus, la hausse proposĂ©e par le propriĂ©taire ne peut pas ĂȘtre appliquĂ©e au renouvellement du bail.
Rappel
Rappel
L'absence de rĂ©ponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposĂ©e par le propriĂ©taire ne peut pas ĂȘtre appliquĂ©e au renouvellement du bail.
En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire dispose de recours.
La démarche à faire comprend 2 étapes successives :
1. Saisir la commission de conciliation
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.
-
Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modÚle de document :
ModĂšle de document
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyerAccéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
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Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modÚle de document :
ModĂšle de document
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation en cas de demande de réévaluation de loyerAccéder au modÚle de document
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
La CDC dispose de 2Â mois pour rendre son avis.
2. Saisir le juge
Si le dĂ©saccord persiste en dĂ©pit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dĂ©pend le logement doit ĂȘtre saisi. Il faut le faire avant l'Ă©chĂ©ance du bail.
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Le juge fixe le montant du nouveau loyer.
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Il n'est plus possible de saisir le juge.
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à l'échéance du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement révisé).
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail est acquise soit par accord entre le propriétaire et le locataire, soit par décision du juge.
Dans les 2 cas, les rÚgles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué :
-
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immĂ©diatement applicable. La hausse doit ĂȘtre appliquĂ©e progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durĂ©e du nouveau bail.
Mais si la hausse est de plus de 10 % et que la durée du nouveau bail est de moins de 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple
Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 ⏠et la hausse à appliquer est de 50 ⏠mensuels :
- Cette hausse est infĂ©rieure Ă 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 âŹ, alors son application sera d'1/3 par an
- Le loyer mensuel sera augmentĂ© la 1re annĂ©e de 16,67 ⏠par mois (50 ⏠x 1/3 = 16,67 âŹ), puis la 2e annĂ©e de 33,33 ⏠par mois (50 ⏠x 2/3 = 33,33 ⏠), et la 3e annĂ©e de 50 ⏠par mois.
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Attention :
Il est interdit de renouveler un bail mobilité.
La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé.
Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Attention :
Des rĂšgles spĂ©cifiques sâappliquent dans les communes de Paris, de Bordeaux, de Lille, Hellemmes et Lomme, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier, ainsi que les communes composant Est Ensemble, Plaine commune, Pays Basque, et une partie du territoire de Grenoble-Alpes mĂ©tropole.
Un simulateur permet de savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :
Simulateur
ConnaĂźtre les communes oĂč lâencadrement des loyers sâapplique
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
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RĂšgles en zone tendue (sans arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral) : logement vide et meublĂ©
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Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-2
RÚgles en zone non tendue : logement vide
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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-9
RÚgles en zone non tendue : logement meublé
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Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)
Caractéristiques des références à fournir
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Liste des communes en zone tendue (1er tableau en annexe du décret 2013-392)
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ConnaĂźtre les communes oĂč lâencadrement des loyers sâapplique
Simulateur
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Locataire : contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
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Pour en savoir plus
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Observatoires des loyers - RĂ©seau des observatoires locaux
MinistÚre chargé du logement
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Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)
MinistÚre chargé du logement
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Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-2
Legifrance