À quelles conditions peut-on réviser le loyer d’un logement vide ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail de logement vide, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.

Comment calculer la révision du loyer d’un logement vide ?

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

• Montant actuel du loyer mensuel
• IRL du trimestre de référence de l'année en cours
• IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou dernier publié par l'Insee au moment de la signature du bail).

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Pour un logement situé en métropole (sur le continent), vous pouvez faire le calcul à l’aide du simulateur suivant :

Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?

La révision annuelle du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.

La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Comment contester la révision du loyer ?

En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.

Le montant du litige est déterminant.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration faits aux frais du propriétaire, dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble.

Il peut s’agir de travaux apportant notamment :

• Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur)
• Une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes),
• Une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode)

Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :

• Soit conformément à une clause déjà présente dans le bail
• Soit par la signature d’un avenant

Lorsque le propriétaire fait à ses frais des travaux d’économies d’énergie dans le logement ou dans les parties communes d’un bâtiment achevé avant 1990, il peut percevoir du locataire une contribution au partage des économies de charges.

Cette contribution est due à partir de l’achèvement des travaux, aux conditions suivantes :

• Le propriétaire a convenu préalablement avec le locataire des travaux à faire, de leur modalités de réalisation, des économies de charges attendues et de la contribution du locataire au partage des économies de charges (notamment sa durée).
• Les travaux bénéficient directement au locataire.
• Le propriétaire fournit au locataire le formulaire cerfa n°13968
• Un ensemble de travaux a été fait dans le logement, ou le logement est désormais classé de A à E (classement indiqué sur le DPE).

La contribution est interdite dans les cas suivants :

• En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le )
• En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le ).

Le montant de la contribution dépend de la date d’achèvement du bâtiment et des travaux réalisés :

La contribution est due durant au maximum 15 ans. Si le locataire quitte définitivement le logement, le propriétaire peut percevoir la contribution du nouveau locataire à la condition qu’il lui fournisse, avant de signer le nouveau bail :

• La justification des travaux faits et du maintien de la contribution,
• La date de fin de versement de la contribution.

La contribution doit figurer sur la quittance de loyer, au moyen d’une ligne intitulée Contribution au partage de l’économie de charges. La date d’achèvement des travaux, ainsi que la date de mise en place et de fin de versement de la contribution, doivent également être indiqués.