Le notaire vérifie la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.

Situation juridique des personnes

Avant de rédiger l'acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :

• Identité des 2 parties, en demandant un extrait d'acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d'identité ou passeport par exemple)
• Capacité des 2 parties à signer l'acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l'acte avec elle ou à sa place)
• Conformité de la procuration donnée à un tiers par l'acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l'acte
• Casier judiciaire de l'acheteur pour s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation.

Situation juridique du bien

Le notaire vérifie notamment les points suivants :

• État hypothécaire pour attester le droit de propriété du vendeur et sa capacité de disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires
• Règles d'urbanisme applicables (demande d'un certificat d'urbanisme)
• Situation cadastrale
• Droit de préemption de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
• Droit de préemption des collectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
• Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision
• Origine de propriété du vendeur (vente, donation, succession...).

L'acte de vente mentionne les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur (appelé lotisseur) et de l'acheteur
• Plan de bornage du terrain obligatoire en lotissement
• Descriptif détaillé du terrain issu du plan de bornage
• Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et personnes devant les payer (vendeur ou acheteur).

Le justificatif suivants obtenus par le notaire lors de ses vérifications sont annexés à l'acte de vente :

• Certificat d’urbanisme
• Droit de préemption urbain purgé
• Levée d’hypothèque.

Le lotisseur doit remettre les documents suivants à l'acheteur :

• Permis d'aménager ou certificat de non-opposition à la déclaration préalable
• Cahier des charges du lotissement
• Règlement de lotissement
• Statuts de l'association syndicale ou de l'association foncière
• Certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le terrain (si la répartition de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur).

S'il n'a pas été signé de promesse de vente, les documents suivants sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente :

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
• Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
• État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.

En principe, l'acte de vente doit être signé après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, électricité, gaz...).

Cependant, l'acte de vente peut être signé avant l'achèvement de ces équipements quand le lotisseur a obtenu l'un des 2 documents suivants :

• Autorisation de la mairie de différer des travaux pour éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments. Il s'agit de la réalisation du revêtement définitif des voies, de l'aménagement des trottoirs, de la pose de leurs bordures, de la mise en place des équipements dépendant des trottoirs ainsi que des plantations.
• Garantie d'achèvement des travaux, auprès d'une banque, d'un établissement financier ou une société de caution mutuelle qui s'engage à lui avancer ou à payer pour lui les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux.

L'acte authentique de vente est signé par le vendeur et l'acheteur devant un notaire. Quand l'un des 2 ne peut pas être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée.

La représentation de la personne absente est indiquée dans l'acte de vente.

L’acte authentique de vente est signé par l'acheteur, le vendeur ou leur représentant (qui a reçu procuration) et le notaire.

Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun le leur. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les 2 notaires.

Quand l'acheteur ou le vendeur ne sait ou ne peut pas signer l'acte de vente, celui-ci est signé par un 2nd notaire ou 2 témoins.

L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.

Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.

Le prix de vente est payé par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €.

Le notaire délivre un reçu à l'acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l'enregistrement de l'acte auprès du service de publicité foncière.

En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.

S'il reste des fonds au crédit de l'acheteur après l'enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l'état détaillé des frais et des honoraires.

Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.

Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement.

Ces frais se composent des éléments suivants :

• Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
• Rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente, consultations, expertise…)
• Frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur (extrait de cadastre, par exemple)

Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l'acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.

Il est possible d'évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :

Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au service de publicité foncière ou au livre foncier.

Après l'enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l'acte de propriété à l'acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.