Fiche pratique
Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement
Vérifié le 13/05/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
La création d'un lotissement est soumise à permis d'aménager ou à déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur est le seul à s'engager fermement. Il signe une promesse unilatérale de vente. Certaines modalités de cette promesse différent selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.
- Permis d'aménager
- Déclaration préalable
Aucune promesse de vente ne peut ĂȘtre signĂ©e et aucun acompte ne peut ĂȘtre demandĂ© avant la dĂ©livrance du permis d'amĂ©nager.
Le terrain peut ĂȘtre mis en vente Ă compter de la dĂ©livrance du permis d'amĂ©nager.
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. L'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- DĂ©limitation du terrain issue d'un bornage
- DĂ©lai de livraison du terrain
- Prix de vente
- Mode de financement
- Conditions suspensives de prĂȘt
- HypothĂšques et servitudes qui pĂšsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
- Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
- DĂ©lai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, aprÚs la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
- Ătat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Ătude de sol dans les zones exposĂ©es au phĂ©nomĂšne de mouvement de terrain diffĂ©rentiel consĂ©cutif Ă la sĂ©cheresse et Ă la rĂ©hydratation des sols argileux
- Ătat des nuisances sonores aĂ©riennes dans les zones de bruit dĂ©finies par un plan d'exposition au bruit.
Documents obligatoires concernant le lotissement
- Permis d'aménager
- Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
- RĂšglement de lotissement
- Statuts de lâassociation syndicale libre qui geÌrera les espaces et eÌquipements communs.
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
Ă noter
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
La promesse peut ĂȘtre signĂ©e sous l'une des 2 formes suivantes :
-
2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit ĂȘtre enregistrĂ©e dans les 10 jours Ă compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impĂŽts du vendeur ou de l'acheteur.
La promesse est dĂ©posĂ©e au service de l'enregistrement ou envoyĂ©e par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coĂ»te 125 âŹ.
OĂč sâadresser ?
La promesse de vente doit ĂȘtre notifiĂ©e Ă l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
-
L'acte authentique signé par le vendeur est établi par un notaire.
Ă savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit ĂȘtre notifiĂ©e Ă l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
La possibilitĂ© de se rĂ©tracter diffĂšre selon que vous ĂȘtes vendeur ou acheteur :
- Vendeur
- Acheteur
Le vendeur ne peut pas se rétracter.
L'acheteur peut se rétracter. Il a un délai de 10 jours pour notifier sa rétractation au vendeur.
Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chÎmé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
La rĂ©tractation doit ĂȘtre notifiĂ©e au vendeur par lettre RAR.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Attention :
Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.
- Cas général
- Alsace-Moselle
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente aprÚs la levée d'option.
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente aprÚs la levée d'option.
Dans les dĂ©partements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit ĂȘtre suivie d'un acte authentique de vente dans un dĂ©lai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un dĂ©lai supĂ©rieur.
Avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie, le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente.
Ă noter
L'acte de vente définitif est signé aprÚs la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur.
La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l'acquéreur reste libre d'acheter ou non le terrain.
La promesse prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable. Cela signifie que si la mairie rend une décision s'opposant au projet de lotissement, la promesse est annulée.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit contenir les informations suivantes :
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- DĂ©limitation du terrain issue d'un bornage
- Prix de vente
- Mode de financement
- Conditions suspensives de prĂȘt
- HypothĂšques et servitudes qui pĂšsent sur le terrain
- Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'absence de recours des tiers
- Délai de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur par courrier RAR ou devant le notaire en charge de la vente)
- DĂ©lai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, aprÚs la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente.
Diagnostics
Les diagnostics suivants sont annexés à la promesse :
- Ătat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Ătude de sol dans les zones exposĂ©es au phĂ©nomĂšne de mouvement de terrain diffĂ©rentiel consĂ©cutif Ă la sĂ©cheresse et Ă la rĂ©hydratation des sols argileux
- Ătat des nuisances sonores aĂ©riennes dans les zones de bruit dĂ©finies par un plan d'exposition au bruit.
Documents obligatoires concernant le lotissement
- Cahier des charges qui fixe les conditions de vente
- RĂšglement de lotissement.
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre le terrain exclusivement à l'acquéreur désigné dans la promesse.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignée sur un compte bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
Ă noter
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
La promesse peut ĂȘtre signĂ©e sous l'une des 2 formes suivantes :
-
2 exemplaires originaux de la promesse unilatérale de vente sont signés (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit ĂȘtre enregistrĂ©e dans les 10 jours Ă compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impĂŽts du vendeur ou de l'acheteur.
La promesse est dĂ©posĂ©e au service de l'enregistrement ou envoyĂ©e par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coĂ»te 125 âŹ.
OĂč sâadresser ?
La promesse de vente doit ĂȘtre notifiĂ©e Ă l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
-
L'acte authentique est Ă©tabli par un notaire .
Ă savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit ĂȘtre notifiĂ©e Ă l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.
- Cas général
- Alsace-Moselle
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
- Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
- Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
- Délai pour signer l'acte authentique de vente aprÚs la levée d'option.
La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
Dans les dĂ©partements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse de vente doit ĂȘtre suivie d'un acte authentique de vente dans un dĂ©lai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un dĂ©lai supĂ©rieur.
Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :
- PĂ©rimĂštre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement.
Si le projet de lotissement n'est pas soumis à cette autorisation, quel que soit le nombre de lots (c'est-à -dire le nombre de terrains issus de la division), il doit faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
-
Définition de la promesse unilatérale
-
Nullité d'un contrat
-
Enregistrement et rédaction d'une promesse de vente
-
Absence d'acte authentique ou d'acte sous seing privé enregistré et nullité de la promesse
-
Code de l'urbanisme : article L112-11
Ătat des nuisances sonores aĂ©riennes
-
Code de l'urbanisme : article L115-4
Descriptif du terrain obligatoire dans la promesse de vente
-
Code de l'urbanisme : articles L442-1 Ă L442-14
Dispositions applicables aux lotissements
-
Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9
Prévention des risques de mouvement de terrain
-
Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Rétractation - Protection de l'acquéreur
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Ătat des nuisances sonores aĂ©riennes
Formulaire
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Rechercher les risques naturels et technologiques sur GĂ©orisques
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