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Accueil particuliers  > Logement  > Autorisations d'urbanisme  > CrĂ©ation d'une ouverture ou d'un amĂ©nagement avec vue chez le voisin : quelles sont les rĂšgles ?

Question-réponse

Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les rÚgles ?

Vérifié le 20/01/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La crĂ©ation d'ouverture dans votre maison (fenĂȘtre, porte ou baie vitrĂ©e) ou d'amĂ©nagement extĂ©rieur (balcon, terrasse, vĂ©randa, escalier extĂ©rieur) peut entrainer une vue dans le jardin ou dans certaines piĂšces de la maison de votre voisin. Vous devez alors respecter des rĂšgles de distance vis-Ă -vis des limites de propriĂ©tĂ© avec votre voisin. En gĂ©nĂ©ral, vous devez aussi obtenir une autorisation d'urbanisme.

 Attention :

Si vous réalisez vos travaux dans un immeuble en copropriété, vous devez avoir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de les entreprendre. Cette autorisation est accordée par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les rÚgles de distance varient en fonction du type de travaux :

  • Les rĂšgles de distance varient en fonction du type de vues :

    • Si l'ouverture vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intĂ©rieur de la maison sans avoir Ă  vous pencher, on parle d'une vue droite.

      Dans ce cas, une distance de 1,9 mĂštre doit ĂȘtre respectĂ©e entre l'extĂ©rieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin.

    • Si l'ouverture vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant Ă  l'extĂ©rieur (accĂšs visuel indirect), on parle de vue oblique.

      Dans ce cas, une distance de 0,6 mĂštre doit ĂȘtre respectĂ©e entre l'extĂ©rieur de l'ouverture crĂ©Ă©e et la limite du terrain voisin.

  • Les rĂšgles de distance varient en fonction du type d'ouverture :

    • Vous pouvez amĂ©nager des jours de souffrance, c'est-Ă -dire des fenĂȘtres laissant uniquement passer la lumiĂšre sans permettre de voir chez votre voisin. Vous pouvez aussi placer des parois en briques de verre.

      • Les jours de souffrance, doivent ĂȘtre constituĂ©s d'un chĂąssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide, garni d'un treillis de fer.

        De plus, ils doivent ĂȘtre placĂ©s à :

        • 2,6 mĂštres au-dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussĂ©e
        • 1,9 mĂštre au-dessus du plancher pour les Ă©tages supĂ©rieurs.

        Leur dimension n'est pas réglementée.

        Les rÚgles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

      • Les parois en briques de verre sont des parties de mur. Ces parois sont fixes, c’est-Ă -dire sans chĂąssis ouvrant. Elles ne laissent passer que la lumiĂšre sans permettre de voir chez votre voisin.

        Leur dimension n'est pas réglementée. Les rÚgles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.

    • Si l'ouverture ne laisse aucune place Ă  une vue sur le terrain voisin, les rĂšgles de distance vis-Ă -vis des limites de propriĂ©tĂ© ne s'appliquent pas.

      Exemple

      Une fenĂȘtre qui donne sur un mur, un toit fermĂ© ou sur le ciel.

  • Vous rĂ©alisez des amĂ©nagements (balcons, terrasses, vĂ©randas, escaliers extĂ©rieurs) qui crĂ©ent des vues sur les propriĂ©tĂ©s voisines. Vous devez respecter certaines rĂšgles de distance vis-Ă -vis de la limite de propriĂ©tĂ© avec le terrain voisin.

    Ces rÚgles s'appliquent aussi aux toit-terrasses lorsqu'ils sont accessibles et aux élévations de terrain qui permettent de voir sur la propriété de votre voisin. Elles varient en fonction du type de vues :

    • Si l'amĂ©nagement vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intĂ©rieur de votre construction sans avoir Ă  vous pencher, on parle d'une vue droite.

      Dans ce cas, une distance de 1,9 mĂštre doit ĂȘtre respectĂ©e entre l'extrĂ©mitĂ© de l'amĂ©nagement et la limite du terrain voisin.

      Attention, le PLU de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprÚs de votre mairie.

      OĂč s’adresser ?

      Mairie

    • Si l'amĂ©nagement vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant Ă  l'extĂ©rieur (accĂšs visuel indirect), on parle de vue oblique.

      Dans ce cas, une distance de 0,6 mĂštre doit ĂȘtre respectĂ©e entre l'extrĂ©mitĂ© de l'amĂ©nagement et la limite du terrain voisin.

      Attention, le PLU de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprÚs de votre mairie.

      OĂč s’adresser ?

      Mairie

 Attention :

Si vous ne respectez pas les rÚgles de distance lorsque vous créez des vues chez votre voisin, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut vous obliger à rendre les ouvertures translucides ou à démolir les aménagements. Le juge peut aussi vous condamner à l'indemniser pour le préjudice causé.

Le choix de l'autorisation d'urbanisme dĂ©pend des travaux Ă  rĂ©aliser, une ouverture (porte, fenĂȘtre, jour de souffrance, ...) ou un amĂ©nagement extĂ©rieur (balcon, terrasse, vĂ©randa, escalier extĂ©rieur, ...).

  • La demande d'autorisation d'urbanisme est diffĂ©rente si vos travaux s'accompagnent d'un changement de destination de tout ou partie du bĂątiment, en transformant par exemple un commerce en habitation.

    • En crĂ©ant une ouverture, vous modifiez l'aspect extĂ©rieur du bĂątiment. Vous devez dĂ©poser une dĂ©claration prĂ©alable de travaux en mairie.

    • Si vos travaux modifient la structure porteuse ou la façade du bĂątiment et vous changez sa destination, vous devez demander un permis de construire en mairie.

  • OĂč s’adresser ?

    Mairie

    En fonction de l'emprise au sol de votre projet et de la zone dans laquelle il se situe (zone urbaine d'un PLU ou sites protégés), vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire auprÚs de votre mairie.

    • Le choix de l'autorisation d'urbanisme dĂ©pend de la zone dans laquelle se situe votre projet.

      • Le choix de l'autorisation d'urbanisme dĂ©pend de l'emprise au sol de l'amĂ©nagement.

        • Votre projet est soumis Ă  dĂ©claration prĂ©alable de travaux (DP).

            À savoir

          Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

        • Votre projet est soumis Ă  permis de construire.

            À savoir

          Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

      • Le choix de l'autorisation d'urbanisme dĂ©pend de l'emprise au sol de votre projet.

        • Votre projet est soumis Ă  dĂ©claration prĂ©alable de travaux (DP).

            À savoir

          Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.

        • Votre projet est soumis Ă  permis de construire.

            À savoir

          Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, sauf lorsqu'ils sont implantés dans le périmÚtre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.

    • Dans un site protĂ©gĂ©, le choix de l'autorisation d'urbanisme dĂ©pend de l'emprise au sol de votre projet :

 Attention :

Si vous crĂ©ez des ouvertures (fenĂȘtres et portes) ou des amĂ©nagements extĂ©rieurs (balcons, terrasses ou escaliers extĂ©rieurs) sans autorisation d'urbanisme, vous pouvez ĂȘtre condamnĂ© par le juge administratif Ă  payer une amende comprise entre 1 200 € et 300 000 €.

Si vous avez obtenu une autorisation d'urbanisme, vous devez l'afficher sur le terrain dĂšs la notification de l'arrĂȘtĂ©.

En l'absence de notification de la mairie dans le délai d'instruction imparti, vous bénéficiez d'une autorisation tacite. Dans ce cas, vous devez afficher le récépissé de dépÎt du dossier dÚs la fin de ce délai.

L'affichage doit rester en place pendant toute la durĂ©e du chantier et ĂȘtre visible de l'extĂ©rieur. Les renseignements figurant sur votre panneau d'affichage doivent ĂȘtre lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.

Durant 2 mois à partir du 1er jour d'affichage sur le terrain, un tiers peut contester l'autorisation qui vous a été accordée. Il fait alors un recours gracieux auprÚs du maire qui a délivré l'autorisation. Il peut aussi décider de saisir le juge administratif pour demander l'annulation de l'autorisation d'urbanisme.

Quand vous avez terminé vos travaux, vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achÚvement et la conformité des travaux (DAACT).

Le mode de transmission de votre DAACT diffĂšre selon que vous ĂȘtes en province ou Ă  Paris :

  • Cas gĂ©nĂ©ral
  • À Paris

OĂč s’adresser ?

Mairie

Vous devez déposer votre dossier de DAACT en mairie :

  • Par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)
  • Par lettre RAR
  • En main propre.

  • Vous pouvez remplir votre dossier de demande de DAACT sur internet :

    Service en ligne
    Assistance pour votre demande d'autorisation d'urbanisme

    AccĂ©der au service en ligne  

    MinistÚre chargé de l'urbanisme

  • Vous pouvez remplir votre demande de DAACT au moyen d'un formulaire :

    Formulaire
    Déclaration attestant l'achÚvement et la conformité des travaux

    Cerfa n° 13408*14

    Permet de déclarer l'achÚvement de ses travaux ainsi que leur conformité par rapport à l'autorisation accordée.

    AccĂ©der au formulaire  

    MinistÚre chargé de l'urbanisme

Vous devez déposer votre dossier de DAACT au Basu uniquement par voie dématérialisée.

Service en ligne
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

AccĂ©der au service en ligne  

Ville de Paris

ImpĂŽts fonciers

Vos travaux peuvent avoir une incidence sur vos impÎts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impÎts fonciers.

OĂč s’adresser ?

Centre départemental des impÎts fonciers (CDIF)

Taxe d'aménagement

La crĂ©ation d'ouvertures (fenĂȘtres, portes ou jours de souffrance) ou d'amĂ©nagements extĂ©rieurs (balcons, terrasses, escaliers extĂ©rieurs) ne sont pas soumis au paiement de la taxe d'amĂ©nagement.

La construction d'une vĂ©randa de plus de 5 mÂČ de surface de plancher est soumis au paiement de la taxe d'amĂ©nagement. Vous dĂ©clarez Ă  partir de votre espace sĂ©curisĂ© sur le site des impĂŽts les Ă©lĂ©ments nĂ©cessaires au calcul de la taxe d'amĂ©nagement dans un dĂ©lai de 90 jours aprĂšs l'achĂšvement de vos travaux au sens fiscal.

  À savoir

Les travaux sont considĂ©rĂ©s comme achevĂ©s au sens fiscal, dĂšs que leur Ă©tat d’avancement permet une utilisation effective de la construction, mĂȘme s’il reste encore des travaux d’amĂ©nagement intĂ©rieur Ă  effectuer.

Questions ? RĂ©ponses !

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