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Fiche pratique

Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées (assainissement collectif et non collectif)

Vérifié le 26/02/2025 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'assainissement a pour objet la collecte, l'évacuation et le traitement des eaux usées : les eaux vannes (eau des WC) et les eaux grises (eau de la cuisine, lave-linge...). Quels sont les contrÎles obligatoires en cas de vente d'un logement raccordé au réseau public d'assainissement collectif ou équipé d'un systÚme d'assainissement autonome (assainissement non collectif) ? La réglementation diffÚre selon le type de dispositif d'assainissement.

  • Assainissement collectif
  • Non collectif

Tout dépend du lieu de situation du logement.

  • Cas gĂ©nĂ©ral
  • Île-de-France

Le maire peut prendre un arrĂȘtĂ© municipal pour imposer au propriĂ©taire vendeur de faire contrĂŽler le raccordement du logement au rĂ©seau public de collecte des eaux usĂ©es. Par consĂ©quent, en l'absence d'arrĂȘtĂ© municipal, le contrĂŽle n'est pas obligatoire.

  À savoir

Si l'immeuble est en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui est chargé de faire réaliser le contrÎle du raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte des eaux usées.

Le propriétaire vendeur doit faire contrÎler le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées si le logement est situé sur l'un de ces territoires.

  À savoir

Si l'immeuble est en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui est chargé de faire réaliser le contrÎle du raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte des eaux usées.

Le contrÎle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées est réalisé par le service public d'assainissement de la commune (SPAC).

Ce contrĂŽle donne lieu Ă  un rapport qui fait office de diagnostic assainissement collectif.

Le propriétaire vendeur (ou le syndic de copropriété) doit contacter le SPAC de sa commune pour convenir d'un rendez-vous.

Les coordonnées du SPAC sont disponibles en mairie.

OĂč s’adresser ?

Mairie

Le contrÎle du raccordement du logement consiste à vérifier les éléments suivants :

  • Les eaux usĂ©es et les eaux pluviales doivent ĂȘtre correctement sĂ©parĂ©es. Les eaux usĂ©es doivent ĂȘtre raccordĂ©es au rĂ©seau d'eaux usĂ©es collectif via une boĂźte de branchement dĂ©diĂ©e et accessible.
  • Les rĂ©seaux doivent ĂȘtre Ă©tanches et facilement accessibles pour permettre des interventions en cas de besoin.

Le diagnostic est transmis au propriétaire vendeur ou, en cas d'immeuble en copropriété, au syndicat des copropriétaires dans un délai fixé par le rÚglement du service d'assainissement de la commune.

Ce délai ne peut pas dépasser 6 semaines à partir de la date à laquelle le SPAC a reçu la demande de contrÎle.

Le propriétaire vendeur doit transmettre le diagnostic au futur acquéreur du logement.

Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le propriétaire doit demander au syndic de copropriété de lui fournir une copie du diagnostic pour la remettre au futur acquéreur.

Le diagnostic doit dater d'au maximum 10 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

  À savoir

Au plus tard 1 mois aprÚs la signature de l'acte authentique de vente, le notaire qui a rédigé l'acte doit adresser pour information et par tous moyens, à la commune qui a réalisé le contrÎle, une attestation contenant la date de la vente du bien, les informations nécessaires à l'identification du bien vendu et les nom et adresse de l'acquéreur de ce bien.

Si le logement est situé sur l'un de ces territoires et en cas de problÚmes constatés, le propriétaire doit faire des travaux pour mettre en conformité le raccordement du logement à l'installation d'assainissement collectif.

Les travaux sont Ă  la charge du propriĂ©taire. Ils doivent ĂȘtre rĂ©alisĂ©s au plus tard 2 ans Ă  partir de la notification du diagnostic assainissement collectif.

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

  • Le propriĂ©taire vendeur peut engager sa responsabilitĂ© pour vice cachĂ© s'il ne transmet pas le diagnostic assainissement collectif en cours de validitĂ© au futur acquĂ©reur.

  • La responsabilitĂ© du notaire peut ĂȘtre engagĂ©e s'il a validĂ© la vente en l'absence du diagnostic assainissement collectif ou en ayant connaissance d'informations mensongĂšres induisant l'acquĂ©reur en erreur.

Tous les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire l'objet d'un contrÎle en cas de vente.

La mission de contrÎle consiste à :

  • VĂ©rifier l'existence de l'installation
  • VĂ©rifier le bon fonctionnement et l'entretien de l'installation
  • Évaluer les dangers pour la santĂ© des personnes ou les risques avĂ©rĂ©s de pollution de l'environnement
  • Évaluer une Ă©ventuelle non-conformitĂ© de l'installation.

La commune demande au propriétaire, en amont du contrÎle, de préparer tout élément permettant de vérifier l'existence de l'installation d'assainissement non collectif.

Le contrÎle de l'installation d'assainissement non collectif est assuré par la commune.

Chaque commune définie la fréquence des contrÎles des installations dans son rÚglement de service. Cette fréquence ne peut pas dépasser 10 ans.

Le propriétaire vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune pour convenir d'un rendez-vous.

Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.

OĂč s’adresser ?

Mairie

Un agent du SPANC réalise un rapport. Ce rapport est remis au propriétaire vendeur. Il fait office de diagnostic assainissement non collectif.

Le propriétaire vendeur doit intégrer le diagnostic assainissement non collectif aux différents diagnostics immobiliers compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente.

Il doit remettre le DDT au futur acquéreur du logement au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

En cas de problÚmes constatés, le propriétaire vendeur doit faire des travaux de mise en conformité de son installation.

Ces travaux sont Ă  sa charge. Ils doivent ĂȘtre rĂ©alisĂ©s au plus tard 1 an aprĂšs la signature de l'acte authentique de vente.

Ces travaux peuvent ĂȘtre assurĂ©s par la commune avec l'accord du propriĂ©taire vendeur.

Le propriétaire vendeur peut néanmoins décider de ne pas réaliser les travaux. Dans ce cas, il doit en informer le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financiÚre. L'acquéreur devra alors mettre en conformité l'installation au plus tard 1 an aprÚs la signature de l'acte authentique de vente.

  À savoir

L'Ă©co-prĂȘt Ă  taux zĂ©ro (Ă©co-PTZ) peut permettre, sous certaines conditions, de financer les travaux.

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

  • Le propriĂ©taire vendeur peut engager sa responsabilitĂ© pour vice cachĂ© s'il ne transmet pas le diagnostic assainissement non collectif en cours de validitĂ© au futur acquĂ©reur.

  • La responsabilitĂ© du notaire peut ĂȘtre engagĂ©e s'il a validĂ© la vente en l'absence du diagnostic assainissement non collectif ou en ayant connaissance d'informations mensongĂšres induisant l'acquĂ©reur en erreur.

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