Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents :

• 2 bâtiments
• Une cour et un jardin
• 2 champs.

En revanche, le mur n'est pas mitoyen s'il présente :

• Une seule pente au sommet
• Ou des tuiles ou bordures situées d’un seul côté.

Dans ces cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté où ces éléments sont situés.

La mitoyenneté peut être démontrée par différents moyens :

• Un titre de propriété (par exemple un acte de vente)
• Une convention entre voisins publiée au fichier immobilier
• Une possession trentenaire. Par exemple, lorsque l’un des voisins utilise le mur depuis plus de 30 ans, notamment en y appuyant une construction. La propriété du mur peut alors être acquise par prescription acquisitive, si cette possession est continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans. La reconnaissance de la prescription acquisitive peut se faire à l’amiable ou par un acte notarié signé entre les voisins ou devant le tribunal si l’un des voisins conteste. Les preuves peuvent être des photos anciennes, des attestations, des factures de travaux ou tout autre document montrant l’usage du mur pendant 30 ans.

Les 2 propriétaires doivent participer aux frais d'entretien, proportionnellement à leurs droits.

Lorsque le mur est partiellement mitoyen et partiellement privatif, chaque voisin contribue aux frais selon la portion dont il est propriétaire.

Chacun est responsable des dégradations qu'il cause au mur et peut être condamné à assumer seul les frais de remise en état si ces dégradations résultent de sa faute.

Sauf en cas d’urgence (par exemple si le mur menace de s'écrouler), les réparations d'un mur mitoyen doivent être décidées d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont alors partagés entre eux.

Si l’un des propriétaires réalise des travaux sans l'accord du voisin, hors situation d’urgence, il en assume seul le coût.

La reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord, avec un partage des frais entre les 2 propriétaires.

Toutefois, si le mur doit être reconstruit parce qu’un voisin souhaite le surélever (exhaussement) et que le mur n’est pas en état de supporter cette surélévation, ce voisin doit financer seul la reconstruction. L’excédent d’épaisseur doit être pris de son côté.

Le propriétaire peut décider de surélever un mur mitoyen (on parle d'exhaussement) :

• En respectant les règles d’urbanisme (hauteur, distance, ...)
• Et sans porter atteinte aux ouvrages du voisin.

L’exhaussement est impossible si des éléments du voisin s’appuient sur le faîte du mur, c’est-à-dire son sommet.

La partie surélevée appartient exclusivement au propriétaire qui a réalisé les travaux. Les frais d'entretien de cette partie sont à sa charge exclusive.

L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation implique un adossement sur le mur mitoyen. Cet accord peut être donné oralement, mais il est recommandé de le formaliser par écrit pour éviter tout éventuel litige.

Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d'un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.