Fiche pratique
Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Vérifié le 11/01/2024 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Vous vendez un terrain non bùti qui a été rendu constructible à la suite de la modification du plan local d'urbanisme (PLU) ? Vous devez payer la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles, c'est-à -dire une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire. Nous vous indiquons les informations à connaßtre.
Vendeur
La taxe s'applique quel que soit le vendeur :
- Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment)
- Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobiliÚre de copropriété notamment)
- Contribuable domicilié hors de France.
Terrains nus rendus constructibles
La taxe s'applique aux terrains suivants :
- Terrains nus
- Terrains avec une construction impropre Ă un quelconque usage (bĂątiment rendu inutilisable en Ă©tat durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappĂ© d'un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril, chantier inabouti notamment).
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas dans les cas suivants :
- Cession en conséquence d'une expropriation, à la suite d'une déclaration d'utilité publique
- Terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010
- Terrain ayant déjà fait l'objet d'une vente (ou plusieurs) depuis son classement en zone constructible
- Cession de terrain réalisée plus de 18 ans ans aprÚs la date à laquelle le terrain a été rendu constructible
- Cession dont le prix est infĂ©rieur Ă 15 000 âŹ
Ă noter
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas aux mutations Ă titre gratuit (par donation ou en cas de succession)
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas si le prix de la cession est infĂ©rieur Ă 10 fois le prix dâacquisition.
Exemple
Pour un terrain achetĂ© 10 000 ⏠et revendu 70 000 âŹÂ :
Plus-value : 70 000 ⏠- 10 000 ⏠= 60 000 âŹ
La plus-value est infĂ©rieure Ă 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 ⏠= 100 000 âŹ), donc elle n'est pas taxĂ©e.
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne concerne pas la cession à titre onéreux (vente) de droits relatifs à des terrains nus. Il s'agit des droits immobiliers portant sur des terrains nus (usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.).
Les cessions de droits sociaux ou de parts sociales ne sont pas non plus concernés par la taxe.
En tant que vendeur, vous devez payer la taxe lors de la 1re cession à titre onéreux (vente) du terrain, intervenue aprÚs son classement en zone constructible.
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Montant de la vente supĂ©rieur Ă 15 000 âŹ
- Plus-value supérieure à 10 fois le prix d'acquisition
La taxe s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.
Celle-ci est calculée comme étant la différence entre les 2 montants suivants :
- Prix d'acquisition (ou valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du vendeur, en cas d'héritage par exemple)
- Prix de vente (prix réel stipulé dans l'acte de vente)
Ă savoir
si le bien est cĂ©dĂ© contre une rente viagĂšre, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intĂ©rĂȘts.
Selon la situation, la détermination du prix d'acquisition peut exiger plusieurs étapes.
Convertir le prix d'acquisition en euros
Lorsque l'acquisition n'a pas été effectuée avec un prix en euros, il est nécessaire d'en faire la conversion.
Prix d'origine | Calcul pour obtenir un prix en euros |
Prix exprimé en francs (avant janvier 2002) | Diviser par 6,55957 |
Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960) | Diviser par 655,957 |
Indexer le prix d'acquisition en fonction de l'inflation
Le prix d'acquisition doit ĂȘtre revalorisĂ© en fonction de l'Ă©volution de l'indice des prix Ă la consommation hors tabac (publiĂ© par l'Insee).
Vous devez multiplier le prix d'acquisition par l'Ă©volution de l'indice des prix Ă la consommation entre les dates d'acquisition et de cession.
Vous devez utiliser la formule de calcul suivante :
Montant revalorisé du prix d'acquisition = Prix d'acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition)
Si vous avez acquis le terrain avant 1998 (derniÚre base 100 en vigueur), l'actualisation couvre plusieurs générations d'indices.
Dans ce cas, vous devez procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.
Ă savoir
Pour les cessions réalisées depuis 2012, vous pouvez utiliser les coefficients d'érosion monétaire pour simplifier le calcul.
Vous pouvez utiliser le calculateur suivant :
Simulateur
Convertisseur franc-euro : pouvoir d'achat de l'euro et du franc (ou de l'ancien franc)
Convertisseur disponible en français et en anglais.
Le convertisseur franc-euro mesure l'érosion monétaire due à l'inflation.
Ce convertisseur est disponible Ă partir de 1901.
Il permet d'exprimer le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs d'une année donnée en une somme équivalente en euros ou en francs d'une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les deux années.
Institut national de la statistique et des Ă©tudes Ă©conomiques (Insee)
Il vous permet de calculer le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs (ou en anciens francs) d'une année donnée en une somme équivalente pour une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les 2 années.
Bénéficier d'une assiette réduite
L'assiette de la taxe est réduite de 1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.
Exemple
Pour un terrain rendu constructible en 2017Â :
- Si la vente a lieu entre 2021 et 2024, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value.
- Si la vente est réalisée entre 2025 et 2033, la taxe est réduite de 10 % chaque année.
- Si la vente est effectuée à partir de 2034, le cédant ne paye plus de taxe.
Utiliser un calcul forfaitaire
Dans certaines situations, le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable.
C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive.
La taxe est alors calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.
Le taux de la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est progressif.
Il augmente en fonction du montant de la plus-value.
La taxe s'applique selon les taux suivants :
- 5Â % de la plus-value comprise entre 10 et 30Â fois le prix d'acquisition
- 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition
Exemple
Pour un terrain achetĂ© Ă 20 000 âŹ, puis revendu Ă 220 000 ⏠aprĂšs classement en zone urbaine.
La plus-value est de 200 000 âŹ, soit 10 fois le prix d'acquisition.
La plus-value est donc taxĂ©e Ă hauteur de 5 %, soit une taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles de 10 000 âŹ.
La formalité est accomplie par le notaire.
- Déclaration notariée
- Autres cas
Lors de la vente, la dĂ©claration signĂ©e par le vendeur (ou son mandataire) doit ĂȘtre dĂ©posĂ©e par le notaire.
Elle permet de calculer la plus-value.
Elle doit ĂȘtre accompagnĂ©e du paiement de la taxe, auprĂšs du service de publicitĂ© fonciĂšre (ex-conservation des hypothĂšques) dont dĂ©pend le terrain concernĂ©.
Ă savoir
S'il s'agit d'un terrain exonĂ©rĂ© ou d'une cession non taxable, vous ĂȘtes dispensĂ© de dĂ©claration. Mais l'acte de vente prĂ©sentĂ© Ă l'enregistrement doit prĂ©ciser la raison de l'exonĂ©ration (par exemple, terrain rendu constructible avant 2010).
Si la vente de votre terrain est constatĂ©e par une ordonnance judiciaire, la dĂ©claration doit ĂȘtre dĂ©posĂ©e au service des impĂŽts dont dĂ©pend votre domicile.
La formalitĂ© doit ĂȘtre accomplie dans le mois qui suit la cession.
Formulaire
DĂ©claration de plus-value sur les cessions de terrains Ă bĂątir
Cerfa n° 14968
MinistÚre chargé des finances
Si la vente de votre terrain est constatée par un acte administratif, la déclaration est déposée à la collectivité publique concernée, qui la transmet aux services fiscaux.
Le paiement varie selon la déclaration de la plus-value est ou non notariée.
- Déclaration notariée
- Autres cas
Le paiement doit intervenir lors du dépÎt de la déclaration, avant que l'acte notarié ne soit enregistré.
Si la dĂ©claration est dĂ©posĂ©e hors dĂ©lai, des intĂ©rĂȘts de retard sont appliquĂ©s Ă partir du 1er jour du mois qui suit celui au cours duquel la dĂ©claration aurait dĂ» ĂȘtre dĂ©posĂ©e.
Si la vente de votre terrain est constatĂ©e par une ordonnance judiciaire, l'impĂŽt sur la plus-value doit ĂȘtre versĂ© au service des impĂŽts dont relĂšve votre domicile dans un dĂ©lai d'un mois Ă compter de la date du versement du prix de cession.
Si la vente de votre terrain est constatée par un acte administratif, l'impÎt sur la plus-value est payé au service des impÎts, par le comptable de la DGFIP, sur le prix dû au vendeur, au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.
-
Code général des impÎts : article 1605 nonies
Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles
-
Code général des impÎts, annexe 3 : articles 331 K bis à 331 K ter
Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles
Pour en savoir plus
-
Ăvolution de l'indice des prix Ă la consommation : ensemble des mĂ©nages (hors tabac)
Institut national de la statistique et des Ă©tudes Ă©conomiques (Insee)
-
Coefficients d'érosion monétaire
MinistÚre chargé des finances