Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.

Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.

Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation.

Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent.

Informations concernant le vendeur et l'acheteur

Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les coordonnées du vendeur (nom de la société, numéro d’imatriculation au registre du commerce et des sociétés, siège social) et de l'acheteur (nom, prénom, adresse, éventuellement situation familiale).

Informations concernant le logement

Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :

• Adresse du logement
• Surface habitable approximative du logement
• Nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
• Situation/emplacement du bien dans l’immeuble (bâtiment, étage, numéro de lot, etc.)
• Descriptif des matériaux utilisés (nature et qualité des matériaux indiquées dans une note technique)
• Descriptif des équipements collectifs à disposition.

Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP).

Informations concernant la vente

Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :

• Prix de vente prévisionnel du logement et les conditions de révision du prix
• Date à laquelle l’acte de vente définitif pourra être conclu
• Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
• Prêts que le promoteur s’engage à obtenir ou à transmettre au candidat acheteur (montant, conditions et nom du prêteur)
• Condition suspensive d'obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l'aide d'un prêt)
• Montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution
• Informations sur les conditions d'exercice du droit de rétractation de l'acheteur (droit de revenir sur sa décision). Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 € pour le vendeur)
• Choix de la garantie d’achèvement du bien. Le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA). La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur.

Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. Il en assure alors les frais et la responsabilité. Cela signifie que l’acheteur doit supporter le coût des travaux et répond personnellement de leur bonne exécution ainsi que des éventuels dommages ou malfaçons qui en résulteraient.

La liste de ces travaux est la suivante :

• Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
• Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et du mobilier pouvant les accueillir
• Installation des équipements sanitaires des toilettes
• Pose de carrelage mural
• Revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation
• Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
• Décoration des murs.

Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit. Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi.

En pratique, le contrat est ainsi conclu par :

• Un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur
• Ou par un acte notarié. Le notaire vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur acte de vente.

L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur.

Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre.

Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an,
• 2 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.

Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :

• Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation
• Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, y compris lorsque cette augmentation résulte d’une modification de la consistance de l’immeuble ou d’une amélioration de sa qualité
• Prêt prévu au contrat de réservation refusé par la banque
• 1 ou plusieurs éléments d'équipement annoncés au contrat de réservation non réalisés
• Immeuble ou partie d'immeuble objet du contrat présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :

• Vices du consentement. Il s’agit d’évènements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu’elle n’y aurait pas consenti ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations.
• Absence ou irrégularités des mentions obligatoires du contrat.

En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :

• Le contenu du contrat (mentions obligatoires, dépôt de garantie, information sur les délais, etc.)
• Les circonstances de la signature (démarchage, information fournie, éventuels manquements ou tromperies)
• La chronologie des actes (contrat de réservation, notification, acte authentique, éventuelles réserves) et les délais écoulés. 

Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.